ما هو التقييم العقاري؟ كيف تقيّم شركة الأهلي صلاحية العقار للتمويل؟

قد تعتقد أن مبلغ التمويل يُحسب وفق سعر شراء العقار المتفق عليه مع البائع، لكن هذا السعر لا يُعتمد أساسًا لتحديد قيمة التمويل، إذ يرتبط تحديد مبلغ القرض بعملية مستقلة تُعرف بالتقييم العقاري. ويُجريه مقيّم معتمد لتحديد القيمة السوقية الفعلية للوحدة، وعلى أساسها تُحتسب نسبة التمويل والدفعة المقدمة، لذلك قد تكتشف أن قيمة التمويل المتاحة أقل من المتوقع، أو أنك تحتاج إلى سيولة إضافية قبل التعاقد.

يوضح هذا المقال كيف يتم تقييم العقارات، وما العوامل التي تؤثر في القيمة السوقية، وكيف تنعكس نتيجة التقييم على مبلغ التمويل العقاري والتكلفة الفعلية للشراء.

ما هو التقييم العقاري وكيف يحدد القيمة السوقية للعقار؟

تقييم سعر العقار هو عملية فنية ميدانية يُجريها مقيّم مستقل ومعتمد لتحديد القيمة السوقية العادلة للوحدة بناءً على المعاينة الفعلية. ويعتمد هذا التقييم على زيارة الوحدة ومراجعة موقعها ومساحتها وحالتها الإنشائية وطبيعة استخدامها، إلى جانب مقارنة العقار بوحدات مماثلة بيعت في نفس المنطقة خلال فترة زمنية متقاربة مثل تقييم شقق تمويل عقاري في الغردقة.

وتُستخدم القيمة التي ينتهي إليها تقرير التقييم في تحديد مبلغ التمويل والدفعة المقدمة، وهو ما قد يجعل قيمة التمويل المتاحة تختلف عن ما يتوقعه المشتري قبل التعاقد.

لماذا تطلب شركات التمويل التقييم العقاري؟

تستند جهات التمويل إلى القيمة السوقية المعتمدة عند تحديد مبلغ التمويل ونسبته والدفعة المقدمة. ويحدد تقرير التقييم هذه القيمة بعد معاينة العقار ودراسة العوامل التي تؤثر في سعره الفعلي. ويساعدك ذلك على تقدير حجم التمويل المتوقع والسيولة المطلوبة قبل التعاقد، خاصة إذا اختلفت القيمة السوقية عن سعر الشراء.

ويضمن التقييم توافق مبلغ التمويل مع القيمة السوقية الفعلية للعقار، بما يساعدك على تقدير حجم الالتزام المالي المتوقع خلال فترة السداد، ويُعد التقييم العقاري خطوة أساسية ضمن إجراءات التمويل العقاري التي تُبنى عليها الموافقة النهائية.

كيفية تقييم سعر العقار: الخطوات والعوامل التي تحدد القيمة السوقية

يمر التقييم العقاري بعدة خطوات متتابعة تبدأ بعد صدور الموافقة المبدئية على الملف المالي، وتهدف إلى تحديد القيمة السوقية المعتمدة التي يُبنى عليها مبلغ التمويل، وتتضمن خطواتها ما يلي:

1. تكليف مقيّم معتمد: تُكلّف جهة التمويل مقيّمًا مستقلًا ومعتمدًا من الهيئة العامة للرقابة المالية لإجراء التقييم.

2. المعاينة الميدانية: تُجرى زيارة للوحدة لمراجعة موقعها ومساحتها وحالتها الإنشائية وطبيعة استخدامها.

3. تحليل العقارات المماثلة: تُراجع أسعار الوحدات المماثلة التي بيعت في نفس المنطقة خلال فترة زمنية متقاربة.

4. إصدار تقرير التقييم: يحدد التقرير القيمة السوقية المعتمدة للعقار، والتي تُحتسب على أساسها نسبة التمويل ومبلغ القرض.

وتساعد هذه الخطوات على تحديد قيمة التمويل المتوقعة قبل التعاقد، بما يساعد على احتساب الدفعة المقدمة وأي فرق محتمل بين قيمة التمويل وسعر الشراء.

لماذا قد تختلف القيمة السوقية للعقار عن سعر الشراء؟

يُحدد البائع سعر الشراء وفق اعتبارات مختلفة، مثل توقعاته للسوق، أو مستوى الطلب في المنطقة، أو مقارنته بوحدات معروضة للبيع في نفس المنطقة مثل التقييم الذي يحدث عند التمويل العقاري في اسيوط وغيرها من المحافظات..

أما القيمة السوقية، فتُحدد من خلال التقييم العقاري بعد معاينة الوحدة ومراجعة خصائصها ومقارنتها بوحدات مماثلة بيعت فعليًا في نفس المنطقة خلال فترة زمنية متقاربة.

وقد يظهر فرق بين سعر الشراء والقيمة السوقية المعتمدة في تقرير التقييم، وتُحتسب نسبة التمويل في هذه الحالة على القيمة السوقية المعتمدة. وتختلف نسبة التمويل وفق نوع الوحدة، إذ يصل التمويل إلى:

• 80% من القيمة المعتمدة للعقارات السكنية.

• 75% من قيمة الوحدات الإدارية.

• 70% من قيمة الوحدات التجارية.

ويساعدك فهم هذه الآلية على تقدير الدفعة المقدمة وأي فرق محتمل بين سعر الشراء وقيمة التمويل قبل التعاقد.

هل يكفي اجتياز التقييم العقاري للحصول على التمويل؟

تعتمد أهلية العقار للتمويل على استيفاء المتطلبات الفنية والقانونية معًا، إذ لا يكفي اجتياز التقييم العقاري وحده للحصول على الموافقة النهائية. وقد يتوقف استكمال شروط التمويل العقاري إذا لم تستوفِ الوحدة بعض الشروط الأساسية، ومنها:

• اكتمال مستندات الملكية بما يتيح التحقق من الوضع القانوني للعقار وإمكانية تسجيله أو رهنه لصالح جهة التمويل.

• توافر رخصة بناء ومستندات رسمية صالحة للمراجعة القانونية، بما يشمل العقود والمستندات المرتبطة بملكية الوحدة.

• خلو العقار من المخالفات الإنشائية أو التخطيطية التي قد تؤثر في أهليته للتمويل أو تؤخر إجراءات الرهن العقاري.

• عدم وجود نزاعات قضائية أو حجوزات قانونية قائمة تحد من إمكانية التصرف في العقار أو استخدامه كضمان للتمويل.

• إمكانية إجراء المعاينة الميدانية واستكمال تقييم سعر العقار لإصدار تقرير معتمد يحدد القيمة السوقية للعقار.

• وتُراجع جهة التمويل هذه الجوانب خلال دراسة طلب التمويل، للتأكد من أهلية العقار واستكمال متطلبات الموافقة النهائية.

كيف تساعدك الموافقة المبدئية من AMF على معرفة حدود التمويل؟

تساعد الموافقة المبدئية على التعرف إلى حدود التمويل المتاحة قبل اختيار العقار أو التعاقد عليه، إذ تُصدرها شركة الأهلي للتمويل العقاري خلال 48 ساعة بناءً على دراسة الملف المالي للمتقدم، وتعتمد الموافقة المبدئية على مجموعة من العوامل المرتبطة بالقدرة المالية، من بينها:

• صافي الدخل الشهري الموثق للمتقدم.

• الالتزامات المالية القائمة، بما يشمل الأقساط والتمويلات الأخرى.

• مدة السداد المناسبة للقدرة المالية للمتقدم.

• نسبة القسط الشهري إلى صافي الدخل، إذ لا يتجاوز إجمالي القسط الشهري 50% من صافي الدخل الموثق.

وتوضح الموافقة المبدئية الحد الأقصى لمبلغ التمويل المتوقع، بما يساعدك على تحديد ميزانية البحث عن العقار، أما الموافقة النهائية فتصدر بعد استكمال التقييم العقاري والمراجعة القانونية للعقار المحدد.

يرتبط مبلغ التمويل بالقيمة السوقية التي يحددها التقييم العقاري، إذ تُحتسب على أساسها نسبة التمويل والدفعة المقدمة، وقد يترتب على اختلافها عن سعر الشراء زيادة المبلغ المطلوب سداده من مواردك الخاصة، بما يساعدك على تقدير التكلفة الفعلية للشراء وتحديد ميزانيتك بصورة أكثر دقة قبل التعاقد.